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May 24, 2023

Conversions : d'un espace de bureau à "tout ce dont vous avez besoin"

Par Mike Ogasapian Nous sommes maintenant entrés dans une période de malaise palpable et

Par Mike Ogasapian

Nous sommes maintenant entrés dans une période de malaise et d’incertitude palpable sur le marché des bureaux dans le Grand Boston et dans le monde entier. Une nouvelle étude a récemment affirmé qu’environ 1,4 milliard de pieds carrés d’espaces de bureaux seront obsolètes d’ici 2030. Dans les zones urbaines, certaines villes ont envisagé de modifier le zonage pour permettre la conversion résidentielle, mais la capacité de conversion est limitée puisque les grandes plaques de plancher carrées créent de longues unités étroites avec très peu de lignes de fenêtres. Cela amène les propriétaires, les prêteurs et les municipalités locales à se demander la même chose: que faisons-nous de tout cet espace vide?

Pour visionner une interview vidéo sur les conversions, veuillez cliquer ici ou sur l’image ci-dessous.

Pour comprendre où se dirige le marché des bureaux, nous devons d’abord analyser quelle dynamique a conduit à l’offre excédentaire actuelle ici dans le Grand Boston. À l’intérieur de l’I-495 aujourd’hui, l’offre de bureaux de Boston totalise environ 110 millions de pieds carrés, dont environ un tiers a été construit après 1995. La crise de l’épargne et du crédit du début des années 1990 a cédé la place à une demande de bureaux sans précédent pendant l’ère des dot com et a causé une grande partie de l’offre excédentaire que nous voyons aujourd’hui.

Ironiquement, Internet a été le moteur de l’offre excédentaire aux deux extrémités du cycle, alimentant la forte demande qui a conduit à la surconstruction à l’ère des dot Com et maintenant la principale cause du manque de demande grâce à l’avènement de Zoom et Microsoft Teams. Désormais, les travailleurs numériques peuvent travailler à peu près n’importe où, et la tendance du travail à distance et hybride a amené les utilisateurs de bureaux à réduire leurs effectifs et à opter pour des empreintes plus petites et des baux à plus court terme. Internet donne, Internet enlève.

Les promoteurs de bureaux et les propriétaires du Grand Boston le savaient depuis avant la pandémie, car le taux d’occupation des bureaux de banlieue a toujours été compris entre 83 et 85% au cours des trois dernières décennies. Le modèle de travail à domicile n’a fait qu’accélérer la tendance pour les plus grands utilisateurs de bureau : les entreprises technologiques. L’impact durable nécessitera qu’une grande partie de l’inventaire existant soit repositionnée dans quelque chose de complètement différent.

La conversion d’immeubles de bureaux en laboratoires est une tendance croissante. Dans le seul sous-marché 128 Central, plus de 12,8 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux existants ont été convertis en laboratoires depuis 2018 (Source: R.W.Holmes). Les immeubles de bureaux construits pour les entreprises de technologie dans les années 90 et au début des années 2000 nécessitaient généralement suffisamment d’énergie pour les salles de serveurs, les quais de chargement pour envoyer des logiciels qui devaient peut-être sortir via des disques physiques, et l’espacement pont à pont pour permettre la circulation de l’air dans les zones de bureau ouvertes qui étaient autrefois remplies de cabines de travailleurs - tous ces attributs fournissaient une infrastructure qui peut maintenant être utilisée pour fournir un espace prêt pour le laboratoire.

La conversion de laboratoires à grande échelle gagne en notoriété depuis un certain temps déjà, avec des contrats de location de plus de 20 000 pieds carrés se déroulant rapidement jusqu’à la fin de 2022. Cela semble avoir ralenti pour l’instant en raison de l’incertitude sur les marchés financiers, mais il y a toujours une forte demande dans la gamme de 5 000 à 15 000 pieds carrés pour les utilisateurs de laboratoire à une échelle plus légère. Cette conversion à plus petite échelle est devenue une autre option viable pour les propriétaires de bureaux. Plusieurs transactions ont eu lieu en 2023 dans cette gamme de taille jusqu’à présent, y compris Blue Martin Labs convertissant un ancien bureau du département d’État du Revenu en un laboratoire de culture de sang et de tissus au 100 Trade Center à Woburn et Quantum Diamond convertissant un espace similaire en espace de laboratoire léger au 1466 Main Street à Waltham.

Alternativement, la demande d’espace flexible pour une variété d’utilisations a augmenté régulièrement au cours des cinq dernières années. Des utilisations telles que la fabrication légère, la recherche et le développement hors laboratoire, l’assemblage léger et l’entreposage propre (produits tels que les dispositifs médicaux) ont eu du mal à trouver un espace utile dans le Grand Boston. De nombreux immeubles de bureaux peuvent facilement se convertir à ce type d’utilisation, en particulier parce qu’ils sont entièrement à température contrôlée, contrairement à une grande partie du marché flexible à un étage, qui est simplement chauffé et non refroidi.

La conversion de l’espace de bureau en utilisation flexible est simple si le bâtiment dispose d’un accès suffisant à l’alimentation et à la charge. Dans certains cas, les propriétaires ont choisi d’installer un monte-charge ou de créer plus de quais de chargement pour attirer les utilisateurs aux étages supérieurs et permettre le lotissement. La plus grande cohorte de locataires dans cette fourchette de taille tend à se situer entre 10 000 et 30 000 pieds carrés. De nombreux immeubles de bureaux du Grand Boston ont des plaques de plancher allant de 50 000 à 60 000 pieds carrés. Les utilisateurs n’ont pas besoin de la quantité d’aménagement dont les utilisateurs de laboratoire ont besoin, et le travail implique généralement de fournir un espace ouvert avec des carreaux VCT et de retirer la grille de plafond dans 60 à 80% de l’espace.

Nous avons récemment vu cette tendance se manifester avec Gentex prenant 12 000 pieds carrés au 320 Norwood Park South à Norwood, Meta Materials prenant 13 000 pieds carrés et Worldwide Tech Services prenant 14 000 pieds carrés au 85 Rangeway Road à Billerica, et Rewalk Robotics prenant 12 000 pieds carrés au 200 Donald Lynch Blvd à Marlborough. Nous nous attendons à ce que la demande des utilisateurs pour ce type de conversion de bureaux se poursuive dans le Grand Boston, car la flexion / fabrication / R&D existante d’un étage ne peut pas satisfaire la demande.

La troisième tendance que nous voyons maintenant est simplement de mettre au rebut l’immeuble de bureaux existant pour faire place à un nouveau bâtiment industriel à hauts rayonnages (32' + hauteur libre) à sa place. Le long de 495, Calare Properties a mis au rebut 120 000 pieds carrés de bureaux de 2 étages au 50 Nagog Park à Acton pour faire place à un nouveau bâtiment industriel de 120 000 pieds carrés en 2020. Toujours en 2020, Northbridge Partners a démoli près de 100 000 pieds carrés de bureaux de deux étages au 151 Taylor Street à Littleton pour faire place à un bâtiment industriel de 160 000 pieds carrés entièrement loué à Amazon. DH Property Holdings a récemment reçu l’autorisation de démolir un immeuble de bureaux de 2 étages au 270 Billerica Road à Chelmsford pour construire environ 100 000 pieds carrés de nouveaux espaces industriels à hauts rayonnages.

Comme pour l’économie dans son ensemble, nous devons nous rappeler que l’immobilier est cyclique et que les tendances qui se manifestent aujourd’hui dans une classe d’actifs ne signifient pas nécessairement qu’elles seront les mêmes dans cinq, dix ou vingt ans à partir d’aujourd’hui. Malgré l’état actuel du marché des bureaux, plusieurs grands utilisateurs de bureaux tels que AT & T, JP Morgan et Amazon ont tous mandaté leurs employés pour retourner au bureau au moins quelques jours par semaine. Mais bien qu’il y ait un certain espoir de voir un jour la demande de bureaux revenir, un avenir meilleur serait celui où l’offre excédentaire est utilisée différemment et plus efficacement.

(Mike Ogasapian est vice-président de la société de courtage immobilier commercial R. W. Holmes, basée à Wayland, MA.)